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同样的开发条件,不同地块二手房差价有2300元/㎡?-世界关注
2023-06-26 15:57:26来源: 搜狐焦点

随着昆明主城新项目越来越少,不少网友也开始将目光投向了次新房,我们也一起来看看,那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样?

本期评测楼盘——南亚星辰苑、星光苑


(资料图片)

1、紧邻大型城市商圈,周边最不缺的就是各种吃吃喝喝;

2、绿化率22%,梯户比高;

3、户型两室至五室,选择余地比较多;

4、建成十来年,养护管理做得还不错。

楼盘基本信息:

开发商:昆明南亚风情房地产开发有限公司;

容积率:4.57;

绿化率:58%;

物业:云南春城财富物业服务有限公司,物业费2.3元/㎡·月。

南亚星辰苑、星光苑都是南亚风情第壹城的住宅组团,项目由诺仕达集团投资开发,2011年住宅交付。

上次血拼姐写到南亚星河苑整体均价约18500元/㎡,明显要比均价16000元/㎡左右的星光苑和星辰苑贵了一截,不少网友也想知道,多出来的这两千多贵在哪里,值不值。

本期血拼姐就再带大家看一看星光苑和星辰苑。

从地块位置来看,星河苑在星光苑和星辰苑中间,相对来说,去地铁或者商场都更近,但也只是相差两三分钟的步行时间。

此外,星光苑楼下就是酒吧街,出门就是南亚风情第壹城的商场,从居住角度来说,会比星河苑和星辰苑更嘈杂一些,尤其逢节假日,半夜还有吵闹声和堵车就是大概率事件了。

从周边环境上看,星辰苑、星光苑与星河苑并没有太大区别,那造成价格差异的,应该就是在地块条件和产品上了。

南亚星光苑和星辰苑均为2011年交付,小区内部环境整体养护还不错,在小区入口还有智能生鲜柜,常规的蔬菜瓜果等食物都可以在这里轻松购买。

首先来看看南亚星辰苑,星辰苑有回迁房,共有四栋住宅(1#、2#、3#、5#),楼间距约50米,总层高30层,户型建面约73-224㎡两室至五室,正常的采光采阳都没有大问题。

封闭式小区,人车分流比较到位,进门后有绿化带隔开保证行人安全,门禁管理不错,需要刷卡出入,门口的安保也较为认真负责。

小区进门后,中央有个600㎡的水景花园,植物长势很好,但水池有些疏于管理。

除了水景花园,休息的凉亭、儿童游戏设施都有设置。

小区不大,转个弯绿植就有些不够看了,小道的草坪被电动车碾得有些秃。

整体来看,小区楼栋养护还不错,在门口设计有缓坡,方便老年人出入,这点倒是值得夸一夸。

从挂出的房源看,户型从58㎡的一室至277㎡的八室(原为5室)都有挂出,选择较多,回迁房证件齐全也可正常交易。

业主在实际使用中,对房屋的改造较多,血拼姐以一个建面约74㎡的两室小户型为例。

原户型图中,仅设计了一室,且餐客厅采光并不好,只能通过客厅一侧的窗户得到部分采光,卫生间为暗卫,与厨房门正对,并分列于过道两侧,怎么看都是空间分布不合理,还存在大面积浪费。

好在实际的交付使用中,卫生间还可以通过生活阳台二次采光,客厅的阳台也扩大了采光面,但厨房仍需通过生活阳台采光。

通过挂出的同样面积的房源来看,在实际使用中,空间分布与原户型图都有明显区别,且不是个例,建议直接到现场看房源。

再来看看南亚星光苑,星光苑共有6栋住宅,1T4户,地块呈一个较为细长的三角形,中间是带状的水景。

小区同样是封闭式管理,有人车分流,但车辆进入小区后还是会有一段路,不够安全。

地块很小,所以景观也显得比较稀疏潦草,水池倒是比星辰苑要清理得干净一些。但除了沿水景的绿化外,绿植部分就显得不太够看。

不过地块小归小,该有的凉亭、儿童游乐设施、健身器材还是见缝插针式地安排上了。

整体来看,小区的楼栋养护不太到位,能看到外墙已经有部分剥落,有部分的墙体还未修补。

星光苑的户型常规一些,挂出的房源建面约85-141㎡,两室至四室。

来看看挂出房源最多的94㎡。

94㎡户型仅做了两室,西向居多,实际使用中倒是与原户型图上相差不大,但从户型来看,几乎就是星辰苑74㎡户型的PLUS版,除了朝向,看不出太多区别。

单从房源图片来看,虽然94㎡是西向,但整体采光会更好一些(户型大一些还是有好处,能掩盖不少硬伤),在设计上,暗卫还是那个暗卫,门依然要和厨房相对,原有的BUG依然存在。

相较之下,80多平的户型就好很多,不仅户型更加方正,空间布局也更加实用,虽然户型还是老旧了些,但各个区域的分布都还比较合理。

整体对比下来,南亚星辰苑和星光苑在地块条件上确实不占优势,居住密度高,没办法做大面积景观,居住体验来说也就略差了一些。

同时,对比星河苑挂出的房源,南亚星光苑和星辰苑挂出的房源中,部分户型设计上存在明显硬伤,且在后续使用中难以进行修改,在空间的布局和实用性上也差了一些。

背靠南亚风情第壹城这个城市商圈,南亚星河苑的周边配套还是很不错的。

除了南亚风情第壹城,距离大悦城和万达广场2公里左右,距离爱琴海购物中心2.5公里左右,距离南市区的核心商业配套都比较近。

相较于星辰苑,星光苑虽然楼下是酒吧街,但出门就正对南亚商圈的小吃街,距离地铁站也更近,这或许也是星光苑在均价上能略胜星辰苑一筹的原因之一。

其余配套方面,星光苑与星辰苑、星河苑相差并不大,在此就不再赘述。具体可回看上期星河苑评测:同样是背靠大型城市商圈,这个小区却算不上贵?

南亚星河苑二手房挂牌价在15000-20000元/㎡,整体均价18500元/㎡左右,户型方正的房源均价明显比较贵。

星辰苑和星光苑均价要便宜一些,尤其是星辰苑,均价15600元/㎡左右,在价格上会更有优势。星光苑均价约16400元/㎡,但贵的房源单价也能高到2.68万/㎡。

新盘方面,距离较近的项目是滇池珺睿,主打大平层产品,该项目曾经停工过一段时间,目前已恢复销售,均价约23000元/㎡。

总体来说,综合地块条件和价格,南亚星河苑和星辰苑相对来说最合理,但是好的户型和好的价格不可兼得,想要更具性价比,还得有所取舍。

下一期评测想看哪个楼盘,你说了算,欢迎给血拼姐留言哦。

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